近期，在房产抵押或面临查封的背景下，购房者维权之路充满挑战。在此过程中，“非唯一住房”和“未完成过户”等问题尤为显著，构成了难以克服的障碍。然而，自2025年7月24日起实施的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（简称《解释》），为购房者维权提供了新的契机。
拓宽居住用房范围
过去，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中明确提到，在金钱债权执行过程中，若购房者对处于执行状态的房地产开发企业所拥有的住宅提出异议，其提出的理由必须符合“所购房屋系用于居住且为家庭唯一住宅”等特定条件。自《解释》正式实施以来，购房者若遭遇学区房、升级版的“二套房”或日常通勤住宅被抵押或查封，均可提出执行异议；同时，该政策还扩大了受保护居住需求的适用范围。
放宽未过户原因认定
《解释》在处理未完成过户登记的相关问题时，对“非因买受人自身原因”这一概念采纳了一种较为宽泛的理解，并且，具体列举了多种可能的情况，旨在清晰界定判断的标准。以下情形下，执行标准实现了统一：首先，当第三方与被执行人一同向不动产登记机构递交所有权变更登记的申请；其次，若第三方已向被执行人提出要求其完成相关手续的合同义务；再者，若因登记问题与被执行人产生纠纷，并已启动诉讼或仲裁程序。上述条件共同为购房者保障自身权益提供了更为清晰的依据。
保护工抵房受让人
若受让人具备商品房消费者身份并符合相关要求，则有权申请取消对工程款优先受偿权、抵押权以及普通金钱债权的强制执行。根据《民法典》的相关条款，在资产被查封之前，第三方有权要求优先偿还建设工程价款。双方已达成一项合法且有效的协议，以不动产的价值作为评估依据。随后，第三方向法院提起诉讼，要求办理房产所有权的变更手续。法院根据相应的法律条文，对该项请求作出了批准决定。这一举措有力地维护了工抵房买受人的正当权益，确保其不受任何侵害。
保障预售资金权益
《解释》对购房者在特定情境下，对法院冻结的预售资金监管账户的操作要求进行了规定。若购房者已向该账户支付了购房款，并且房屋买卖合同已经被解除，他们可以提起执行异议诉讼。在这种情况下，如果购房者请求暂停对已缴纳购房款的强制执行并要求退款，只要他们的理由充分，法院将予以同意，以防止购房者遭受经济损失。
降低维权门槛
在《解释》正式生效之前，购房者在捍卫个人权益方面遇到了诸多挑战，导致其维权之路异常艰难。然而，截至目前，相关政策已作出适应性调整，不仅扩大了居住用房的适用范围，还对未办理过户手续的具体原因进行了清晰划分，这些调整显著降低了购房者通过提起异议诉讼来保护自身物权的难度。此举为购房者提供了更多法律途径以维护自身权益，同时亦显著减轻了维权过程中的经济压力。
扩展权益保护范围
总体来看，《解释》显著扩大了购房人合法权益的受保护范围。不论居住房屋的类型如何，亦或是工抵房受让人、预售资金涉及的购房者，均能享受到《解释》提供的保障。因此，在购房者面临开发商抵押、查封等困境时，他们能够获得更为坚实的法律支持。
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